L'investissement immobilier en Angleterre via une Société Civile Immobilière (SCI) française suscite un intérêt croissant chez les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille. Cette stratégie permet de bénéficier des avantages du marché immobilier britannique en conservant une structure juridique française. Cependant, la mise en place d'un tel investissement nécessite une compréhension détaillée des cadres juridiques et fiscaux des deux pays, ainsi que des implications du Brexit sur ces opérations transfrontalières.
Cadre juridique des SCI pour l'investissement locatif en Angleterre
Les SCI françaises peuvent investir dans l'immobilier britannique, mais doivent circuler entre deux systèmes juridiques distincts. En France, la SCI est régie par le Code civil et bénéficie d'une caractéristiques d'une SCI familiale qui peut s'avérer avantageuse pour certains investisseurs. En Angleterre, le droit immobilier repose sur des principes de common law, avec des particularités comme le système de bail emphytéotique (leasehold) qui peut surprendre les investisseurs habitués au droit français.
La compatibilité entre ces deux systèmes juridiques soulève plusieurs questions. Par exemple, la reconnaissance de la personnalité morale de la SCI par les autorités britanniques est importante pour la validité des transactions immobilières. De plus, les règles de gouvernance de la SCI doivent être adaptées pour répondre aux exigences légales anglaises en matière de propriété immobilière et de gestion locative.
Pour l'aboutissement d'un investissement, une compréhension détaillée des subtilités juridiques des deux pays et dans la capacité à harmoniser ces différences au sein de la structure de la SCI.
Processus de création d'une SCI française pour l'immobilier britannique
La création d'une SCI destinée à investir en Angleterre suit un processus particulier qui doit prendre en compte les particularités de cette stratégie transfrontalière.
Rédaction des statuts et choix du régime fiscal
La rédaction des statuts de la SCI est une étape importante qui nécessite une forte vigilance. Les statuts doivent respecter les exigences du droit français, et aussi prévoir des clauses particulières pour l'investissement en Angleterre. Il faut inclure l'objet social de la société, qui doit explicitement mentionner la possibilité d'acquérir et de gérer des biens immobiliers à l'étranger, en particulier au Royaume-Uni.
Le choix du régime fiscal de la SCI est également déterminant. Les investisseurs ont le choix entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS). Pour un investissement en Angleterre, l'option pour l'IS peut présenter des avantages, notamment en termes de gestion des flux financiers transfrontaliers et de compatibilité avec le système fiscal britannique.
Immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS)
Une fois les statuts rédigés, la SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés en France. Cette étape confère à la société sa personnalité morale, indispensable pour mener à bien ses activités immobilières en Angleterre. L'immatriculation nécessite la fourniture de plusieurs documents, dont les statuts signés, une attestation de dépôt des fonds, et une déclaration de non-condamnation des gérants.
Ouverture d'un compte bancaire dédié au Royaume-Uni
Pour faciliter les transactions financières de l'investissement immobilier en Angleterre, il est recommandé d' ouvrir un compte bancaire dédié au Royaume-Uni. Cette démarche peut s'avérer complexe pour une entité étrangère, en raison des réglementations bancaires britanniques strictes en matière de lutte contre le blanchiment d'argent. Il est souvent nécessaire de fournir une documentation exhaustive sur la SCI et ses associés.
L'ouverture d'un compte bancaire britannique présente plusieurs avantages comme la facilitation des paiements des loyers par les locataires anglais, la simplification des transactions immobilières sur le sol britannique ou une meilleure gestion des flux financiers entre la France et le Royaume-Uni.
Acquisition immobilière en Angleterre via une SCI
L'acquisition d'un bien immobilier en Angleterre par une SCI française nécessite une connaissance détaillée du marché local.
Sélection et due diligence des biens immobiliers à Londres ou Manchester
Le choix du bien immobilier est important pour l'aboutissement de l'investissement. Les villes comme Londres et Manchester donnent des opportunités intéressantes, mais présentent des caractéristiques de marché différentes.
La due diligence immobilière en Angleterre comporte plusieurs aspects particuliers, tels que la vérification du titre de propriété (title deeds), l'évaluation des risques environnementaux, et l'examen des contrats de bail existants, le cas échéant.
Financement et garanties bancaires transfrontalières
Le financement d'un bien immobilier en Angleterre par une SCI française peut s'avérer complexe. Les banques britanniques peuvent être réticentes à prêter à une entité étrangère, tandis que les banques françaises peuvent avoir des exigences particulières pour les investissements à l'étranger. Il est souvent nécessaire de mettre en place des garanties bancaires transfrontalières, ce qui peut impliquer des coûts supplémentaires et des délais plus longs.
L'obtention d'un financement adapté nécessite souvent l'intervention d'un courtier spécialisé dans les transactions immobilières internationales, capable de circuler entre les systèmes bancaires français et britannique.
Formalités notariales et enregistrement au Land Registry
Contrairement à la France, l'intervention d'un notaire n'est pas obligatoire pour acquérir un bien immobilier en Angleterre. Cependant, il est fortement recommandé de faire appel à un solicitor (avocat spécialisé) pour sécuriser la transaction. Le solicitor se chargera des vérifications légales, de la rédaction du contrat de vente (contract of sale) et de l'enregistrement de la propriété auprès du Land Registry.
L'enregistrement au Land Registry est une étape importante qui officialise le transfert de propriété. Pour une SCI française, cette démarche peut nécessiter la fourniture de documents supplémentaires prouvant l'existence légale de la société et son droit à acquérir des biens en Angleterre.
Gestion locative et fiscalité d'une SCI française en Angleterre
La gestion locative d'un bien immobilier en Angleterre par une SCI française implique de circuler entre deux systèmes fiscaux et réglementaires distincts. Une compréhension détaillée des obligations dans les deux pays est importante pour favoriser la rentabilité de l'investissement et assurer sa conformité légale.
Déclarations fiscales britanniques : Self Assessment et Corporation Tax
En tant que propriétaire non-résident, la SCI française est soumise à des obligations fiscales particulières au Royaume-Uni. Les principales déclarations à effectuer sont généralement :
- Le Self Assessment : déclaration annuelle des revenus locatifs
- La Corporation Tax : si la SCI opte pour l'impôt sur les sociétés en France
- La Non-Resident Landlord Scheme (NRLS) : pour bénéficier d'un taux d'imposition réduit sur les loyers
Ces déclarations nécessitent une compréhension détaillée du système fiscal britannique et peuvent nécessiter l'assistance d'un comptable spécialisé dans les investissements immobiliers transfrontaliers.
Convention fiscale franco-britannique et élimination de la double imposition
La convention fiscale entre la France et le Royaume-Uni est importante dans la favorisation fiscale de l'investissement. Elle permet d'éviter la double imposition des revenus locatifs et des plus-values immobilières. Cependant, son application pratique peut s'avérer complexe, notamment en ce qui concerne la détermination du pays d'imposition principale, La prise en compte des prélèvements sociaux et le traitement fiscal des plus-values en cas de revente.
Une analyse de la situation fiscale de la SCI et de ses associés est nécessaire pour tirer pleinement parti des dispositions de la convention fiscale.
Réglementation des Assured Shorthold Tenancies (AST)
En Angleterre, la majorité des locations résidentielles sont régies par le système des Assured Shorthold Tenancies (AST). Cette réglementation détermine les droits et obligations des propriétaires et des locataires. Pour une SCI française, il faut assimiler les particularités des AST, notamment la durée minimale et maximale des contrats, les procédures de révision des loyers, ou bien les obligations en matière de dépôt de garantie.
Le non-respect de ces réglementations peut entraîner des sanctions financières importantes et des difficultés juridiques pour la SCI.
Conséquences du Brexit pour les SCI investissant au Royaume-Uni
Le Brexit a introduit de nouvelles complexités pour les SCI françaises investissant au Royaume-Uni. Bien que les principes fondamentaux de l'investissement immobilier restent inchangés, plusieurs aspects pratiques et réglementaires ont été affectés.
Nouvelles procédures d'immigration pour les propriétaires non-résidents
Les propriétaires non-résidents, y compris les représentants des SCI françaises, sont confrontés à de nouvelles restrictions en matière de séjour au Royaume-Uni. Les visites fréquentes pour la gestion immobilière peuvent nécessiter des visas particuliers. C'est important de planifier soigneusement les déplacements et de se conformer aux nouvelles réglementations d'immigration pour éviter tout problème lors des séjours au Royaume-Uni.
Conséquence sur les transactions immobilières et la TVA
Le Brexit a entraîné des changements dans le traitement de la TVA pour certaines transactions immobilières transfrontalières. Bien que la plupart des investissements résidentiels ne soient pas affectés, les SCI impliquées dans des projets commerciaux ou de développement peuvent être confrontés à de nouvelles complexités en matière de TVA. Une analyse des implications fiscales est nécessaire pour chaque transaction.
Évolutions des accords bancaires et financiers après le Brexit
Les relations bancaires entre le Royaume-Uni et l'UE ont été affectées par le Brexit. Pour les SCI françaises, cela peut se traduire par des procédures plus complexes pour l'ouverture de comptes bancaires au Royaume-Uni, des coûts potentiellement plus élevés pour les transferts de fonds entre la France et le Royaume-Uni ainsi que des exigences élevées en matière de documentation et de vérification pour les transactions financières.