Que ce soit pour réduire ses impôts, loger un enfant ou un parent, préparer sa retraite ou se constituer un revenu complémentaire, acquérir un bien immobilier locatif est un investissement sérieux, à envisager sur le long terme. Nous vous donnons 10 bons conseils pour commencer à investir dans l’immobilier et pour réussir votre achat.
Retenir un promoteur de renom et se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier
Pour un premier investissement immobilier, faire le choix d’un appartement neuf est une bonne solution. L’immobilier neuf présente en effet plusieurs atouts : appartement clé en mains, conforme aux dernières normes environnementales, frais de notaire réduits… Le promoteur immobilier est alors l’interlocuteur tout désigné pour vous accompagner dans votre acquisition. Pour sélectionner le promoteur, voici les points que vous devez vérifier : ancienneté, solidité financière, notoriété nationale, régionale ou locale, nombre et qualité des résidences construites, avis clients… L’accompagnement par un conseiller clientèle travaillant pour le promoteur ou par un gestionnaire de patrimoine indépendant est fortement recommandé pour la réussite de votre investissement. Vous pourrez ainsi faire réaliser une étude patrimoniale personnalisée, laquelle mettra en lumière la stratégie financière et fiscale à suivre. Le conseiller saura vous épauler dans la recherche de la meilleure offre de financement et vous assister dans l’accomplissement des formalités chez le notaire. Ses conseils seront également précieux pour choisir l’agence immobilière chargée de la gestion locative de l’appartement.
Bien évaluer sa capacité d’endettement et identifier correctement toutes les charges immobilières
L’investissement locatif a l’avantage d’être finançable intégralement à crédit. Les intérêts du prêt sont déductibles fiscalement, et en cas d’accident de la vie, votre famille sera protégée grâce à l’assurance emprunteur. Avant d’entamer la recherche d’un bien immobilier, il est donc nécessaire de calculer la capacité d’emprunt. Elle permettra de définir le budget alloué à l’acquisition et le type de bien immobilier qu’il est possible d’acheter. L’objectif n’est pas de s’endetter au maximum de ses possibilités. L’acquisition du bien locatif ne doit pas mettre à mal votre budget et l’effort d’épargne doit demeurer raisonnable. La souscription d’un crédit vous engage à long terme et le prêt doit être remboursé, même si des dépenses imprévues surgissent. En conséquence, vous devez vérifier votre capacité de remboursement avant de contracter le prêt. Il faut également conserver une épargne de précaution pour faire face aux différentes charges immobilières : vacance locative, charges de copropriété, taxes foncières, assurances…
Choisir la fiscalité adaptée à sa situation financière et fiscale et retenir une structure d’investissement pertinente
Concernant la fiscalité, deux choix s’offrent principalement à vous pour votre investissement immobilier : la location nue et la location meublée. La location nue (logement loué vide à un locataire) est la plus courante et la plus stable pour l’investisseur. La durée du bail est de trois ans au minimum, avec un préavis de départ de 3 mois pour le locataire. La location nue d’un logement neuf peut permettre de bénéficier des avantages fiscaux de l’investissement pinel et d’obtenir une réduction d’impôt conséquente : 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l’investissement. En contrepartie de la réduction d’impôt, le loyer est plafonné et les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain montant. Le bien neuf doit être situé dans une ville en manque de logements à louer. L’investissement dans un bien locatif loué nu peut être réalisé en direct ou dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI). La location meublée quant à elle consiste à investir dans un appartement complètement meublé et équipé, en résidence classique ou en résidence services (pour étudiants ou pour séniors par exemple). Les revenus issus de la location meublée sont des revenus commerciaux. On peut déduire des revenus locatifs toutes les charges liées à l’investissement : frais et intérêts d’emprunt, frais de notaire, taxe foncière, charges de copropriété, honoraires du comptable, frais d’entretien, amortissement de l’immobilier et du mobilier. Investir en location meublée permet de recevoir des revenus peu imposables. L’investissement en meublé peut être réalisé en direct ou dans le cadre d’une SARL de famille.
Sélectionner un secteur géographique porteur et vérifier la présence de commerces et de services de proximité
Pour que votre investissement soit une réussite, vous devez louer rapidement le logement car le loyer va couvrir en grande partie le remboursement du crédit. En effet, le locataire est au centre de l’investissement. Sans lui, vous n’aurez pas de loyer, pas de rentabilité, des dépenses non couvertes et des mensualités de crédit difficiles à rembourser. Votre recherche de locataire sera d’autant plus facile que votre appartement est bien situé, dans un quartier sûr. La localisation est déterminante. Vous devez donc investir dans un appartement proche des commerces, des écoles, des transports et des services (crèches, installations sportives, espaces verts, médecins…). Si le bassin d’emploi est dynamique et que la demande locative est importante, vous trouverez un locataire facilement et rapidement. Une bonne adresse favorise aussi la valorisation du bien à long terme et permet d’entrevoir, au terme de l’opération, une revente rapide et porteuse de plus-values.
Déléguer la gestion du bien à une agence immobilière, voire supprimer toutes les contraintes de gestion en choisissant d’investir en SCPI de rendement
La gestion d’un bien immobilier est assez technique et chronophage : recherche et mise en place du locataire, rédaction et signature du bail et de l’état des lieux, gestion courante, établissement des quittances de loyer, encaissements, calcul des charges récupérables, traitement des contentieux, des dégâts des eaux…. Sauf si vous avez la fibre d’un gestionnaire locatif, vous avez plutôt intérêt à déléguer la gestion de votre bien à une agence immobilière rompue à ces exercices. Les honoraires de gestion vont quelque peu réduire la rentabilité de votre investissement, mais vous aurez l’esprit tranquille. Vous pouvez également faire le choix d’ investir dans le locatif résidentiel au travers de parts de SCPI de rendement (Société Civile de Placement Immobilier), sans souci de gestion, avec un rendement annuel proche de 6 % avant impôt.